對目標群體重新定位，對項目基礎重新改造，以新的市場策略，新的廣告風格或新聞手段，準確到位的訴求形式，同時通過新聞手法進行造勢，是滯銷樓盤再度進入市場的必要措施。

    說起推廣，就無法避開廣告。

    筆者在幾年的廣告經歷中，經常遇到兩個話題，一個是“我究竟是聽客戶的還是聽創(chuàng)意總監(jiān)的！”，一個是“我究竟是尊重市場還是尊重客戶！”。這兩句是廣告公司幾乎每天都在爭論的話題。而在客戶那里，也可以經常聽到這幾種話題，一個是“廣告公司對市場有沒有把握？”，一個是“廣告公司總是自以為是！”。廣告商與開發(fā)商總是在這個方面爭論不止，抱怨不止。但最后只有一個共同的話題卻總是讓雙方同時啞口無言，這就是“這稿子感覺不錯，怎么就是沒有反應？！”

    我見過許多廣告，特別是房地產占最大份額的平面廣告，大致有幾類可以批評，一類是看圖識字類的，一類是唯美類的，一類是童稚類的�？磮D識字類的最為常見，基本是表達大氣的就必配高山、大海、藍天之類的圖片；表達典雅的就是配以鋼琴、芭蕾舞之類的圖片；表達精致的，必是雕琢及其工藝品之類的圖片；表達品質的必是鉆石珠寶之類的圖片。且這類廣告不管形象廣告還是銷售廣告，都可以用。最糟糕的是，所有這些廣告放在哪個樓盤或哪個企業(yè)似乎都合適。設計師成了拼圖師。廣告公司還振振有詞：“這是通過視覺載體傳達一種通感�！蓖ǜ惺鞘裁矗克�通感的應該是樓盤（企業(yè)）的一種特質，就像人的氣質，是氣質與氣質之間的通感，是神的通感而非形的通感。否則就成了誰都能用的“公益廣告”。

    對于唯美類的，則一律以構圖的專業(yè)為標準，崇尚的是一種藝術和美學。這類稿子往往是被客戶扔進垃圾箱里又被拾起來，然后送到廣告作品大賽組委會那里，結果中了頭獎的那類。這是屬于“三脫離一忠于”的稿子，即脫離市場、脫離消費者、脫離客戶，唯一忠于的是專業(yè)的美學評叛標準。被這種評判標準所左右的創(chuàng)造意識，像瘟疫一樣在廣告圈子里傳播，最終成了圈子里一種自娛自樂的類似解嘲的規(guī)則。這類稿子的創(chuàng)作者最痛恨的是，他不屑一顧的稿子卻被采用了，并且得到了意料之外的市場效果。唯美派的生成原因，是具有美術功底的人在反省“看圖識字”后，走入的另一個誤區(qū)。

至于童稚類的廣告，非同于樸拙手法的廣告。這類廣告大多出于AE人員與設計人員兼具一身的廣告公司，也或者是老板由AE出生。這類公司一般規(guī)模不大，實力較弱。最突出的一點是，收費較低。其廣告風格大致是，是什么就說什么，很實在。圖片、色塊隨便擺放，看起來很亂，在正規(guī)軍看來不入流。這類廣告往往因為其貧民化的傾向，而效果出人意料的好。這是他們的業(yè)務人員常在客戶面前炫耀的方面。但對于高檔樓盤的開發(fā)商千萬不要被他們的收費和所渲染的效果而迷惑，因為這類廣告的效果只限于低檔次的樓盤，對于高檔次的樓盤，效果是出奇的差，不僅如此，你苦心經營的樓盤形象也會一落千丈。

    另外，傳播一定要跳出“廣告”的狹隘圈子。在現(xiàn)實中，許多信息的傳播完全可以利用特殊渠道的，卻是非要用大面積的廣告宣傳。比如可以用百余字幾百字新聞報道的形式傳達，偏偏要用一個整版的廣告來表現(xiàn)；可以針對特殊目標群體進行直投等形式傳遞信息的，也用大媒體來做廣告；還有可以通過特殊群體的口碑傳達信息的，卻往往被忽略等等，多種本來很簡單有效的事情，而總是廣告廣告還是廣告！

    這種失誤往往是因為陷入廣告代理公司設計的一個圈套。他們要做代理掙錢，就要想辦法說服你來上廣告。而廣告主因此付出的除了大筆的錢外，還有傳播效應的日益下降。

    還有一種，是完全出于開發(fā)商自身的原因，就是本可以通過公關、促銷就能達到的效果，總是要學著別人去大肆廣告宣傳，這不僅僅是一種要面子出風頭的心理，更多的是對市場的把握不足，缺乏市場運作經驗，或缺乏市場信心。

    以上這幾種現(xiàn)象，表面上是資金的浪費，而更多的是時間的時機的浪費，以及由此帶來的資源浪費，機會喪失等等。最終導致樓盤的銷售不暢。

 

    天安名門作為“惟美生活社區(qū)”，無論規(guī)劃設計、施工建設、園林園藝，還是物業(yè)管理、配套設施在西北均屬一流。規(guī)劃設計是出資800萬元聘請國際著名設計單位設計，物管單位則是西北一家著名的五星級酒店物管，建設單位也是從內地請來的全國著名建設企業(yè)。由此強勢組合，確實得到社會的首肯。

    2003年2～3月的西北樓市萬人大調查的結果，該盤美譽度、綜合影響力位居西北高檔住宅的榜首，市場知名度也高達70%。被消費者描述為“時尚，追求多彩生活的人”，是高尚住宅的典型代表。但自2001年10月推廣以來，到2004年初，銷售不足四成。

身價過高？

    高尚的樓盤應該有高位的價格，而西北并不是這樣。西北現(xiàn)有的高檔樓盤雖然總體價格比一般樓盤高，但若考慮其質量價格比，價位反而顯得很低了。這一類樓盤所用的材料、配套、技術、施工等所附加的成本要比其他樓盤高得多。在調查中，甚至發(fā)現(xiàn)有些樓盤的定價是處于虧損邊緣的。

價格虛高，在西北樓市中根本就不存在。

宣傳投入低？

    調查結果也顯示，所有的高檔樓盤都有較高的市場知名度。樓盤市場知名度高達70%。該樓盤的廣告投放密度高、版面大是業(yè)內人公認的。其廣告等推廣費用已逾1000萬，費用之巨令人咋舌！

迷局如何產生？

癥結一，廣告對象不明確。

    2001年10月，天安名門以“尊貴仰止”的態(tài)勢進入西北房地產市場。其思路很明確，以最尊貴的姿態(tài)，“嫁”與西北最高端的市場人群。

然而，到了2002年，似乎安奈不住寂寞要下嫁白領。

2002年10月，廣告語：城市精英和白領階層高尚居住領地。

2002年11月，廣告語：白領置業(yè)浪潮勢如洶涌，現(xiàn)在買進正是時候。

“美女”要嫁名門還是要嫁白領？下嫁白領是條出路？

癥結二，廣告風格不對稱。

    其廣告風格明顯地帶有對內地沿海城市樓盤廣告的模仿痕跡。甚至版式，構圖，說辭，都沿用南方的一種樓盤的風格。而模仿的時候，卻忽略了一個目標群體的問題。內地的那個樓盤廣告，雖然時尚華麗，但它的目標對象是時稱的“白領階層”，這一模仿原意或許不是“降格以求”，而是把內地大城市里的“白領”與西北的“高層群體”等同了起來。西北的“高層群體”自然接受不了這種“時尚”。而西北的“白領”購買力是無論如何也消化不動這一最高端樓盤的。最后，不知樓盤究竟要賣給誰了。

 

 

 

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